Cómo hacer el contrato de arras: modelo y consejos para no cometer errores

El contrato de arras es un paso clave en cualquier compraventa de vivienda. Sirve como compromiso formal entre comprador y vendedor y puede evitar muchos problemas si se redacta correctamente. Aunque no es obligatorio por ley, sí es una herramienta jurídica muy extendida en España para garantizar que ambas partes cumplen su parte del trato.

En este artículo te explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen, cómo redactarlo correctamente, y te ofrecemos un modelo base actualizado, junto a consejos prácticos para proteger tu operación.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado previo a la compraventa en el que el comprador entrega una cantidad a cuenta al vendedor como señal o garantía de que está comprometido con la compra.

Hay tres tipos principales:

• Arras confirmatorias: confirman el acuerdo y sirven como anticipo del precio final.

• Arras penales: si una parte incumple, se obliga a una penalización adicional.

• Arras penitenciales (las más comunes): permiten desistir del acuerdo pagando una penalización (el comprador pierde la señal; el vendedor debe devolverla por duplicado).

Según el artículo 1454 del Código Civil, las arras penitenciales son perfectamente válidas si ambas partes las pactan por escrito.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

Para que el contrato sea válido y eficaz, debe incluir al menos los siguientes elementos:

• Datos completos del comprador y del vendedor.

• Identificación detallada del inmueble: dirección, referencia catastral, superficie, etc.

• Precio total de la compraventa.

• Cantidad entregada en concepto de arras (normalmente entre un 5% y un 10%).

• Tipo de arras pactado.

• Plazo para formalizar la compraventa en escritura pública.

• Consecuencias del incumplimiento.

• Firma de ambas partes y fecha.

Puedes encontrar un modelo actualizado del contrato de arras en la guía legal del portal especializado Legalitas.com —una referencia fiable para este tipo de trámites—.

Consejos antes de firmar un contrato de arras

1. Solicita una Nota Simple del Registro de la Propiedad para verificar quién es el titular legal del inmueble y si hay cargas.

2. Revisa bien los plazos, especialmente si la compraventa está sujeta a la concesión de una hipoteca.

3. Utiliza modelos revisados por un profesional jurídico y no plantillas genéricas de internet.

4. Si eres el vendedor, asegúrate de guardar prueba del pago de las arras (transferencia, recibo firmado…).

5. En caso de duda, consulta con un notario o asesor legal antes de firmar.

¿Se puede hacer entre particulares?

Sí, el contrato de arras se puede firmar perfectamente entre particulares. De hecho, es muy común en compraventas sin intermediarios. En Iber.es ayudamos a propietarios particulares a gestionar todo el proceso de venta de forma directa y sin pagar comisiones, incluyendo el acompañamiento legal cuando se necesite.

Si estás vendiendo tu piso sin agencia, asegúrate de que el contrato de arras esté bien redactado. Un error en este documento puede suponer la pérdida del comprador… o incluso de la señal.

Conclusión

El contrato de arras es una herramienta sencilla, pero muy potente, para proteger tanto al comprador como al vendedor en una operación inmobiliaria. Redactarlo bien, elegir el tipo adecuado y entender las implicaciones legales es esencial.

En Iber.es te ofrecemos visibilidad máxima para vender tu piso sin comisiones y, si lo necesitas, puedes añadir servicios profesionales como la redacción de contratos o asistencia legal para completar tu venta con total tranquilidad.